Selger «ulovlig» leilighet: - Lovlig

Leiligheten er ikke godkjent av plan- og bygningsetaten, men nå ligger den ute for salg. - Ville holdt meg langt unna, sier BI-professor.

SELGES: Leligheten i Oslo sentrum er ikke godkjent, men skal nå selges. Foto: Eie Eiendomsmegling
SELGES: Leligheten i Oslo sentrum er ikke godkjent, men skal nå selges. Foto: Eie Eiendomsmegling Vis mer
Publisert
Sist oppdatert

- Du kjøper en ganske betydelig risiko, sier BI-professor Harald Benestad Anderssen.

Risikoen han snakker om er leiligheten i Waldemars Hage i Oslo, som nå ligger ute for salg, og som har fått flere til å sperre opp øynene.

Ulovlig oppdeling

Ved første øyekast er det likevel ikke mye som tilsier at det er noe spesielt med leiligheten like ved Alexander Kiellands plass i Oslo sentrum.

Den er 29 kvadrat og har en prisantydning på 3,5 millioner kroner, noe som verken er så dyrt eller så billig at noen forbauses.

«Attraktiv 2-roms toppleilighet med balkong», beskrives den også som i annonsen.

Det som derimot er oppsiktsvekkende, er følgende opplysning i annonsen.

«Leiligheten er 1 av 36 leiligheter som ble ulovlig oppdelt i 2006», står det, før det utdypes under «diverse»-punktet i salgsoppgaven.

«I 2006 ble 18 leiligheter i sameiet reseksjonert til 36 seksjoner uten at det ble søkt om oppdeling av disse. Sameiet/berørte leiligheter har iverksatt en prosess for å få oppdelingen godkjent», står det.

For å si det med andre ord: Leiligheten er ulovlig, den er ikke godkjent. Men selve salget er ikke nødvendigvis problematisk.

PLANTEGNING: Slik ser den ulovlig seksjonerte leiligheten ut.
PLANTEGNING: Slik ser den ulovlig seksjonerte leiligheten ut. Vis mer

- Dette er uvanlig, men ikke ulovlig. Så lenge man gir fullstendige og riktige opplysninger, så er det greit. Og det er gjort her, sånn som jeg leser det. Jo mer spesielt et opplegg er, desto bedre opplysninger må man gi, sier Anderssen til Børsen.

Det var Nettavisen som omtalte saken først.

Ifølge BI-professoren forekommer disse variantene, der en «ulovlig» leilighet kan selges lovlig, fordi regelverket ikke er sammenkoblet.

- Det offentlige regelverket er ikke direkte linket til det privatrettslige. Disse rare variantene dukker opp fordi det er ulike regelverk som ikke er helt fintunet, sier Anderssen.

LANDETS DYRESTE: Mona Høiness ber om 125 millioner kroner for Frogner-villaen. Foto: Zovenfra. Reporter: Madeleine Liereng Vis mer

- Må være tydelige

Dermed er det helt vesentlig å opplyse grundig om manglene, og i annonsen står det svart på hvitt:

«I ytterste konsekvens kan kommunen kreve at leiligheten tilbakeføres til opprinnelig stand, hvilket innebærer at den innlemmes i naboleiligheten.»

Daglig leder og partner Jon Solberg i Eie Eiendomsmegling sier til Børsen at leiligheten i seg selv er bra, men at den manglende godkjenningen åpenbart skaper usikkerhet.

- Det må vi være veldig tydelige på i salgsprosessen, at den foreløpig mangler godkjenning. Det er en usikkerhet knyttet til hva som skjer, og hvorvidt den faktisk blir godkjent, sier Solberg.

«Dispensasjon kan ikke påregnes»

I august i fjor ble det holdt en forhåndskonferanse med plan- og bygningsetaten. Der heter det at etaten anbefaler at leilighetene tilbakeføres til det som er lovlig tillatt, men at det kan søkes om endring med dispensasjon fra reguleringsplanens § 6.3.

«Dispensasjonen kan imidlertid ikke påregnes dersom oppdelingen ikke er i tråd med Oslo kommunes overordnede mål om å få til mangfoldige boområder.»

Reguleringsplanens § 6.3 sier også at det maks skal være 30 prosent toroms leiligheter, men at dette kan fravikes ved «spesielle behov», for eksempel for å ihensynta krav til universell utforming.

«Hensynet bak reguleringsbestemmelsen er å tilrettelegge for varierte boligstørrelser, og særlig større boenheter som egner seg for barnefamilier i dette sentrale området. Privat økonomisk gevinst vil etter kommunens vurdering ikke veie tyngre enn det samfunnshensynet bestemmelsen taler for», heter det i referatet fra forhåndskonferansen.

HEFTIG PRISLAPP: Eiendommen i Voksenkollveien sies å ha i beliggenhet særklasse ovenfor Holmenkollbakken. Det kommer derimot ikke billig. Foto: Ørnelund v/Lasse Lerdahl Vis mer

Lovendring

Kommunikasjonsdirektør i plan- og bygningsetaten, Trude Isaksen, forklarer overfor Børsen hvordan den ulovlige reseksjoneringen har kunnet finne sted uten påpakning fra kommunen.

- I 2018 var det en lovendring. Da ble eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven harmonisert. Før det kunne ikke kommunen nekte en reseksjonering selv om den var ulovlig, forklarer Isaksen.

- Da kontaktet sameiet oss i 2019, for å høre hva de måtte gjøre for å få dette i orden.

Sameiet har varslet at de vil sende inn en dispensasjonssøknad i løpet av november, ifølge salgsannonsen. Da er det nå to mulige utfall: at det blir gitt dispensasjon, eller at leilighetene må tilbakeføres.

- Vi kan jo ikke forskuttere saksbehandlingen vår, men vi har stor sympati for dem som har kjøpt i god tro og flyttet, og trodd at alt har vært i orden. Det er en vanskelig situasjon, sier Isaksen.

- Bør ha stødig økonomi

For BI-professor Anderssen er konklusjonen i alle fall klinkende klar:

- Personlig ville jeg holdt meg langt unna dette, men jeg er også risikosky.

Han påpeker likevel at et fungerende marked vil presse prisen på en slik bolig ned, og at den som kjøper, kan gjøre et godt kjøp. Forutsatt at leiligheten får dispensasjon.

- Men du bør helst kunne en del om boligjuss, og i alle fall ha stødig økonomi for å gå inn i dette her, for dette kan i ytterste konsekvens gå skikkelig galt.

Ifølge eiendomsmekler Solberg er det først og fremst omfanget i denne saken som gjør det så spesielt. Det er altså så mange som 36 leilighetseiere som kan rammes dersom dispensasjonen ikke bli innvilget.

- De aller fleste eierne har uvitende kommet opp i denne situasjonen. Nåværende eier av den aktuelle leiligheten visste om problemstillingen da han kjøpte i fjor høst. Den gang var interessen likevel så stor at den ble solgt over prisantydning, forklarer han.

- Unge blir usikre

Så er spørsmålet hvorvidt interessen er like stor denne gang. Nåværende eier er i en posisjon der han kan utsette salget, dersom det ikke er særlig interesse, ifølge eiendomsmekleren.

- En del unge blir nok usikre, mens en del mer voksne tenker at her ligger det en god mulighet, at de kan leie den ut, og at ved en risiko er det også en oppside, sier Solberg, og tenker da på at leiligheten vil gå opp i verdi ved en godkjenning.

- Men i verste fall så ender man opp med 18 leiligheter med 36 eiere?

- Ja, sånn kan det bli i ytterste konsekvens. Kommunen har rett til å kreve en tilbakeføring når det ikke er søkt, og om de ikke får dispensasjon, sier Solberg, som likevel tror dette løser seg.

- Det er vanskelig å se for seg at 36 uskyldige boligeiere skal stå i en situasjon der de må tilbakeføre boligene, som har vært i bruk i 14 år.

Mer om

Vi bryr oss om ditt personvern

borsen er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Les mer